Fonds de commerce et murs : quelle différence ?
Sur Fondzy.ch, les annonces portent en principe sur un commerce à la remise — l’activité, pas l’immeuble. Confondre les deux fausse le prix, le financement et le rôle du bailleur.
Mise à jour : 17 août 2026
Deux objets, deux contrats
« Commerce à la remise » désigne l’activité que le publicateur cède : organisation, matériel d’exploitation, stocks, parfois une enseigne et une clientèle. « Les murs » désignent l’immeuble : la parcelle, le local en propriété, inscrit au registre foncier. L’un se négocie avec l’exploitant ; l’autre, avec le propriétaire — qui peut être la même personne, ou non.
| Fonds (activité) | Murs (immeuble) | |
|---|---|---|
| Vous obtenez | L’outil de travail, selon l’inventaire du contrat | La propriété du local ou de l’immeuble |
| Vous n’obtenez pas, en principe | Le bâtiment | L’activité, le personnel, les stocks |
| Droit d’occuper le local | Bail (ou autre droit) à sécuriser avec le bailleur | Vous êtes propriétaire : plus de loyer au tiers, mais charges et dette hypothécaire |
| Formalités typiques | Contrat de cession, éventuellement reprise de contrats de travail | Notaire, registre foncier, financement immobilier |
| Ordre de grandeur du prix | Lié à l’activité et au matériel | Lié au marché immobilier, sans commune mesure avec le fonds |
Ce guide est un aide-mémoire. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Faites qualifier votre montage par un notaire, une fiduciaire ou un avocat du canton concerné.
Ce que recouvre le fonds, en pratique
Le contrat doit lister ce qui passe à l’acheteur. Rien n’est « compris d’office » : un four en leasing, un stock périssable ou un nom commercial peuvent rester dehors. En Suisse, la reprise d’activité peut aussi emporter des contrats de travail : faites-le vérifier.
- Matériel d’exploitation : ce qui est vendu, loué, nanti ou propriété du bailleur.
- Stocks : méthode de valorisation et date d’inventaire.
- Enseigne, noms de domaine, caisse, fichiers clients — s’ils sont cessibles.
- Contrats fournisseurs : reprise, préavis, dettes.
- Personnel : qui reste, à quelles conditions.
Le fonds ne donne pas, à lui seul, le droit d’occuper le local. Ce droit vient du bail (cession, avenant ou nouveau bail). Sans le bailleur, vous achetez une activité que vous ne pouvez pas exercer sur place.
Ce que recouvrent les murs
Acheter les murs, c’est une opération immobilière : visites, expertise, financement hypothécaire, acte notarié, inscription au registre foncier. Vous assumez l’immeuble (entretien, copropriété, impôt, vacance si l’activité s’arrête) et vous n’êtes plus locataire de ce local.
Le publicateur peut céder le fonds et rester propriétaire (vous devenez son locataire). L’inverse existe aussi : un investisseur possède les murs et l’exploitant n’a que le bail. Les trois cas — fonds seul, murs seuls, les deux — n’ont ni le même prix ni le même risque.
Trois montages fréquents
| Montage | Vous devenez | Risque principal |
|---|---|---|
| Fonds seul, bail cédé | Exploitant locataire | Refus du bailleur, loyer, durée du bail |
| Fonds + murs | Exploitant propriétaire | Prix immobilier, financement, deux dossiers à clôturer ensemble |
| Murs seuls (sans l’activité) | Bailleur | Trouver ou garder un locataire ; ce n’est plus une remise d’activité |
Pourquoi le mélange fausse le prix
Comparer une annonce « restaurant, CHF 180 000 » à une autre « restaurant et murs, CHF 1,2 million » n’a pas de sens. Le premier chiffre parle d’une activité ; le second, surtout d’un immeuble. Même lorsque le vendeur est propriétaire, exigez deux prix : celui du fonds et celui des murs, chacun justifiable (résultats d’un côté, marché immobilier de l’autre).
- Fonds seul : votre premier risque est le bail (loyer, durée, accord du bailleur).
- Murs : vous maîtrisez le local, à un prix et un financement d’un autre ordre.
- Les deux ensemble : articulez les dates (acte immobilier, cession d’activité, entrée en jouissance).
Ce que disent les fiches Fondzy.ch
Les annonces décrivent en principe une remise d’activité. Little Yes Sàrl n’est pas agent immobilier et n’atteste pas que le prix exclut ou inclut les murs. Si la fiche est ambiguë, demandez au publicateur, par écrit, ce qui est vendu : fonds, murs, ou les deux, avec deux montants.
Bail commercial Étapes d’une reprise Checklist avant achat Annonces par catégorie
Questions fréquentes
Le prix demandé inclut-il les murs ?
Sauf mention contraire et explicite du publicateur, non. Un fonds se cède souvent avec un bail ; les murs restent au propriétaire immobilier. En cas de doute, faites-le confirmer par écrit avant toute offre.
Le « fonds de commerce » suisse est-il le même qu’en France ?
Non. En France, le fonds de commerce est une notion légale précise. En Suisse, on parle plutôt de cession d’activité ou d’entreprise : ce qui est vendu est ce que le contrat énumère (matériel, stocks, clientèle, contrats). Lisez l’acte, pas le seul mot « fonds ».
Peut-on acheter le fonds et les murs en même temps ?
Oui, si le vendeur est aussi propriétaire de l’immeuble, ou s’il y a deux vendeurs. Ce sont alors deux opérations (activité et immobilier), deux prix, souvent deux financements. Ne les fusionnez pas dans un seul chiffre « pour simplifier ».
Si je n’achète que le fonds, à qui paierai-je le local ?
Au bailleur, via le bail (loyer et charges), une fois la cession ou le nouveau bail accepté. Sans accord du propriétaire, le fonds n’a pas de local. Voir le guide sur le bail commercial.
Fondzy.ch vend-il des immeubles ?
Non. Little Yes Sàrl édite une plateforme d’annonces de commerces à la remise. L’immobilier, s’il est proposé, n’est pas l’objet habituel des fiches et n’est pas expertisé par la plateforme.