Cession de bail commercial : ce que le bailleur peut demander
Lors d’une remise, le fonds se négocie entre cédant et repreneur. Le local, lui, passe par vous : propriétaire, régie ou courtier chargé du dossier. Un consentement trop large, ou un refus trop léger, se paie ensuite.
Mise à jour : 17 août 2026
À qui s’adresse cette page
Aux personnes qui instruisent le dossier côté immeuble : propriétaire, régie, gérant, parfois le courtier qui prépare le dossier à déposer. Le guide « bail commercial » parle au repreneur. Ici, l’angle est le vôtre : que pouvez-vous demander, que pouvez-vous refuser, et comment éviter un consentement aveugle ou un refus fragile.
| Acteur | Ce qu’il négocie | Ce qu’il ne peut pas faire seul |
|---|---|---|
| Cédant et repreneur | Prix du fonds, matériel, stocks, date de remise | Occuper le local sans vous |
| Bailleur ou régie | Consentement au transfert, garantie, destination, état des lieux | « Vendre » le fonds à la place du locataire |
| Courtier (s’il y en a un) | Mise en relation, dossier, calendrier | Se substituer à votre signature |
L’art. 263 CO et la jurisprudence sont techniques. Cette page est un aide-mémoire pour poser les bonnes questions. Elle n’a pas valeur de conseil juridique. Faites relire le bail, la demande et le projet d’acte par un juriste du canton concerné.
Trois montages, trois effets
Avant de demander des pièces, nommez l’opération. Un « accord du proprio » dans une fiche d’annonce ne dit pas s’il s’agit d’un transfert du bail en cours, d’un nouveau contrat, ou d’une sous-location.
| Montage | Ce qui change | Ce qui reste |
|---|---|---|
| Transfert (art. 263 CO) | La personne du locataire | Le bail : loyer, durée, clauses, objet |
| Nouveau bail | Locataire et, souvent, conditions | Le local ; le reste se négocie |
| Sous-location (art. 262 CO) | Un occupant de second rang | Le locataire initial reste votre cocontractant |
Le transfert de l’art. 263 est pensé pour le local commercial lorsque le locataire cède l’activité (clientèle, matériel, organisation) avec le droit d’occuper les lieux. Ce n’est pas un droit de changer la destination du local à votre insu. Un restaurant qui devient un commerce de détail, ou l’inverse, sort souvent de ce schéma et se discute comme un changement d’usage, parfois un nouveau bail.
Ce que dit l’art. 263 CO, en pratique
Pour un local commercial, le locataire peut transférer son bail à un tiers avec votre consentement écrit. Vous ne pouvez refuser que pour de justes motifs. Ces règles sont, pour l’essentiel, impératives : une clause qui vous laisserait « refuser sans motif » ne tient en général pas. Le Tribunal fédéral qualifie le transfert d’accord tripartite : locataire sortant, repreneur, bailleur.
| Alinéa | Effet utile pour le dossier |
|---|---|
| Consentement écrit (al. 1) | Exigez un écrit. Conservez la demande, les pièces et la décision. |
| Justes motifs seulement (al. 2) | Le refus se motive. L’insolvabilité du repreneur et, selon les cas, un pas-de-porte, sont des exemples cités par la jurisprudence. La liste n’est pas fermée. |
| Subrogation (al. 3) | Le repreneur prend la place du locataire dans le bail en cours. Il n’« achète » pas un bail neuf. |
| Libération et solidarité (al. 4) | Le sortant est libéré, mais répond solidairement avec le repreneur jusqu’à la fin du bail ou sa résiliation, pour deux ans au plus. |
Un refus sans juste motif peut engager la responsabilité du bailleur (violation du contrat). Inversement, un consentement sans pièces laisse l’immeuble avec un locataire que vous n’avez pas examiné. L’équilibre du dossier est là : instruire, pas bloquer ; décider, pas improviser.
Ce que vous pouvez demander
Vous avez le droit de connaître le repreneur. Une demande de pièces liée à la solvabilité, à l’identité et à l’activité est usuelle. Une enquête sans fin, ou des exigences sans rapport avec le local, fragilisent un refus ultérieur.
| Pièce ou information | Pourquoi c’est pertinent |
|---|---|
| Identité et forme juridique | Personne physique ou société ? Qui s’engage ? Extrait du registre du commerce le cas échéant. |
| Extrait des poursuites, références | Solvabilité. Un juste motif classique est l’insolvabilité du repreneur. |
| Description de l’activité | Compatibilité avec la destination du bail et, s’il y a PPE, avec le règlement. |
| Expérience, curriculum | Surtout en restauration : le bailleur peut examiner si l’exploitation est crédible. Ce n’est pas un motif automatique de refus. |
| Projet de convention de remise | Prix du fonds, date, conditions. Un prix déconnecté des moyens du repreneur peut éclairer le risque de loyer impayé. |
| Garanties proposées | Nouvelle garantie de loyer (compte bloqué, caution). Le sort de l’ancienne se règle dans l’acte. |
- Adressez la liste au locataire actuel, qui vous présente le tiers : c’est lui qui demande le transfert.
- Accusez réception par écrit et indiquez ce qui manque, en une fois si possible.
- Ne traitez pas le dossier « entre repreneur et régie » en laissant le locataire hors circuit : l’accord est tripartite.
- Si le locataire est une société et que seules les parts changent de mains, le locataire juridique reste le même : l’art. 263 n’est en principe pas l’outil. Lisez le bail (changement de contrôle, caution des associés).
Justes motifs : ce qui tient, ce qui est fragile
La notion s’apprécie concrètement, à la lumière de tout le dossier. Les exemples ci-dessous sont des repères de pratique et de jurisprudence, pas une grille à cocher. Un motif « qui se raconte bien » peut tomber si les pièces disent autre chose.
| Souvent discuté comme motif sérieux | Souvent trop léger à lui seul |
|---|---|
| Insolvabilité ou poursuites graves du repreneur | Préférence pour un autre candidat, sans critique du dossier présenté |
| Activité incompatible avec la destination du bail ou le règlement de PPE | Volonté d’augmenter le loyer en forçant un nouveau bail |
| Pas-de-porte ou conditions opaques qui grèvent la capacité à payer le loyer | Retard à répondre, pièces déjà fournies, « on verra plus tard » |
| Dossier incomplet après mise en demeure écrite de compléter | Refus de principe « on ne cède jamais » alors que l’art. 263 s’applique |
Motivez le refus par écrit, en vous tenant aux faits du dossier (pièces, destination, solvabilité). Un motif inventé après coup se défend mal. Si le dossier est acceptable, le consentement écrit et l’acte de transfert ferment le sujet plus vite qu’un silence prolongé.
Déroulement type d’un dossier
- Le locataire vous informe par écrit et identifie le repreneur.
- Vous demandez les pièces (identité, solvabilité, activité, projet de remise, garanties).
- Vous vérifiez le bail : objet exact du local (cave, terrasse), destination, cession, travaux, PPE.
- Vous décidez : consentement, demande de compléments, ou refus motivé.
- En cas d’accord : acte de transfert signé des trois parties, nouvelle garantie, date d’entrée, sort des clés et de l’état des lieux.
Aucun état des lieux n’est imposé par l’art. 263 du seul fait du transfert : le repreneur prend en principe les locaux dans l’état où ils se trouvent, avec les droits et devoirs du bail. Un constat contradictoire à trois reste néanmoins utile (dégâts, matériel fixé, travaux à charge). Faites-le écrire.
Destination, travaux, copropriété
Le bail fixe l’usage. Un successeur « du même métier » n’autorise pas, à lui seul, une hotte, une terrasse ou des horaires que le contrat ou le règlement de PPE excluent. Croisez le projet d’activité avec la destination, les annexes du bail et, s’il y a copropriété, le règlement (odeurs, livraisons, musique).
- Terrasse et enseigne : souvent bail et autorisation communale, en plus de votre consentement.
- Travaux : qui paie, qui autorise, dans quel état restituer.
- Licences (denrées, débit) : elles ne se cèdent pas avec le fonds ; le calendrier du repreneur n’est pas le vôtre, mais une ouverture impossible le jour J rejaillit sur le loyer.
Ce que Fondzy n’instruit pas
Les fiches Fondzy sont rédigées par leur publicateur. Une mention « accord du propriétaire en cours » n’est pas un consentement écrit au sens de l’art. 263 CO. Fondzy n’est pas partie au bail, n’estime pas le fonds et n’envoie pas le dossier en régie.
Si vous représentez un propriétaire ou un locataire qui cède, la mise en ligne d’une annonce peut faire connaître l’activité. Elle ne remplace ni l’acte de transfert, ni votre décision.
Dossier successeur à déposer en régie Location-gérance ou cession Repreneur acceptable : le bailleur Inventaire, leasing, matériel du bailleur Bail commercial (point de vue du repreneur) Fonds et murs Autorisations cantonales Publier une annonce Conditions générales
Questions fréquentes
Le bailleur est-il libre de refuser n’importe quel successeur ?
Non, pas pour un local commercial. L’art. 263 CO n’autorise le refus que pour de justes motifs. Un refus sans motif sérieux peut constituer une violation du contrat. Le dossier se fait qualifier par un juriste : ce guide ne tranche pas votre cas.
Un accord oral suffit-il ?
La loi exige un consentement écrit. Un échange de courriels peut, selon les circonstances, valoir écrit. Un « c’est bon » au téléphone ne tient pas un dossier. Faites signer un acte de transfert (locataire sortant, repreneur, bailleur).
Le locataire sortant reste-t-il responsable du loyer ?
Il est en principe libéré, mais il répond solidairement avec le repreneur jusqu’à la fin du bail (ou sa résiliation), pour deux ans au plus (art. 263 al. 4 CO). Prévoyez une nouvelle garantie de loyer à la charge du repreneur.
Peut-on imposer un nouveau bail avec un loyer plus élevé ?
Le transfert de l’art. 263 porte sur le bail en cours : mêmes loyer, durée et clauses. Vouloir « en profiter » pour renégocier le loyer, c’est en général un autre montage (nouveau bail), pas un juste motif de refus du transfert. Faites qualifier la distinction.
Combien de temps a la régie pour répondre ?
La loi ne fixe pas un délai en jours. Le silence n’équivaut pas à un consentement. Demander des pièces manquantes est légitime ; faire durer sans motif sérieux expose le bailleur. Accusez réception, listez ce qui manque, donnez une date de décision.
Fondzy obtient-il l’accord du bailleur ?
Non. Fondzy affiche les annonces rédigées par leur publicateur. La cession du bail, le dossier en régie et l’acte de transfert se traitent hors plateforme, entre locataire, repreneur et bailleur.