Location-gérance ou cession de fonds : ce que la régie doit distinguer
« Je mets quelqu’un dans le resto » n’est pas une cession. Tant que le locataire du bail n’a pas changé, vous avez le même cocontractant, avec un exploitant de plus dans le local. Nommez le montage avant de consentir, et avant de le présenter au mandant.
Mise à jour : 17 août 2026
À qui s’adresse cette page
À la régie et au courtier. Le mandant dit parfois « je ne vends pas, je mets en gérance » pour garder un pied dans l’affaire, éviter un transfert de bail, ou tester un successeur. Côté immeuble, ce n’est pas un détail de vocabulaire : le locataire, le loyer et les licences ne bougent pas de la même façon que dans une cession.
Ce texte distingue des montages fréquents. Il ne transpose pas le droit français de la location-gérance et n’a pas valeur de conseil juridique. Le contrat, le bail des locaux et le canton d’exploitation se font relire.
Qui est locataire, qui exploite
Avant les honoraires et l’annonce, une seule question : qui sera, demain, votre cocontractant pour le local ? L’exploitant du quotidien n’est pas forcément le locataire du bail.
| Montage | Locataire des locaux | Exploitant |
|---|---|---|
| Cession d’activité + transfert de bail (art. 263 CO) | Le repreneur, une fois le consentement écrit | Le repreneur |
| Nouveau bail au repreneur | Le repreneur | Le repreneur |
| Sous-location (art. 262 CO) | Le locataire initial (il reste votre débiteur) | Le sous-locataire, dans les limites du bail |
| Gérance ou affermage de l’exploitation | En principe inchangé (locataire ou propriétaire-exploitant) | Le gérant, lié au titulaire par un autre contrat |
En Suisse, « location-gérance » est un langage de métier, pas une étiquette unique du Code des obligations. L’exploitation d’un objet productif peut relever du bail à ferme (art. 275 ss CO). Un « contrat de gérance » peut aussi n’être qu’un mandat : le titulaire reste exploitant sur le papier. L’acte décide, pas le mot sur l’annonce.
Ce qui change pour le bailleur
| Point | Cession avec transfert de bail | Gérance (locataire inchangé) |
|---|---|---|
| Qui vous paie le loyer | Le nouveau locataire | L’ancien, toujours |
| Solvabilité à juger | Celle du repreneur (juste motif possible de refus) | Celle du locataire en place ; le gérant est un risque d’exploitation, pas un nouveau débiteur, sauf avenant |
| Solidarité art. 263 al. 4 CO | Le sortant peut rester solidaire deux ans au plus | Sans transfert de bail, cette solidarité-là ne s’ouvre pas |
| Qui est dans le local | Le repreneur | Un tiers que vous n’avez pas choisi, sauf si le bail l’encadre |
| Sortie | Le bail suit le repreneur | Si la gérance échoue, vous conservez le même locataire, parfois avec un local mal tenu |
Une gérance « pour ne pas déranger la régie » dérange souvent plus tard : vous n’avez pas instruit le gérant comme un successeur, et vous n’avez pas changé de débiteur. Si le bail exige un consentement pour toute mise à disposition du local, traitez la gérance comme un dossier, pas comme une faveur entre commerçants.
Sous-location, gérance, transfert : ne pas les empiler
Les parties empilent parfois les régimes. Un locataire « met en gérance » tout en sous-louant une partie, ou promet une cession dans six mois « après essai ». Chaque contrat a ses règles. Un essai sans écrit laisse tout le monde sans titre clair : clés, personnel, loyer.
- Sous-location : le locataire reste votre débiteur ; le sous-locataire n’acquiert en principe aucun droit direct contre vous, sauf règle ou avenant contraires.
- Gérance ou affermage : l’objet est l’exploitation (matériel, organisation, parfois stocks), distincte du bail des murs. Le fermage n’est pas votre loyer.
- Transfert (art. 263 CO) : l’objet est la personne du locataire commercial ; le bail reste le même par ailleurs.
- Promesse de cession à l’issue de la gérance : deux contrats, deux dates, deux consentements possibles. Écrivez-les, ou vous aurez un gérant qui se croit acquéreur.
Licences, personnel, matériel
Ce trio ne se « loue » pas par magie avec les clés. Il fait souvent échouer une gérance que le mandant trouvait plus simple qu’une vente.
| Sujet | À faire écrire |
|---|---|
| Denrées, débit, terrasse | Au nom de qui pendant la gérance ? Calendrier si le titulaire change. Le bailleur ne délivre aucune patente. |
| Contrats de travail | Qui est l’employeur ? Une reprise d’activité peut emporter des contrats ; un mandat de gérance, pas forcément. À faire qualifier. |
| Matériel | Ce qui reste au locataire, ce qui est affermé, ce qui est au bailleur, ce qui est en leasing. |
| Durée et sortie | Préavis, état de restitution de l’exploitation, sort des stocks, qui parle à la régie. |
| Loyer du local vs fermage | Deux flux. Une clause « le gérant paie le loyer directement à la régie » est un avenant, pas une habitude. |
Quand la gérance est un vrai projet, quand c’est un évitement
Elle peut avoir un sens : successeur à l’essai, locataire qui ne peut plus exploiter lui-même, saison. Elle devient un évitement quand elle sert à contourner un bailleur, un prix d’activité, ou des licences. La régie le voit au dossier : pas d’identité du gérant, pas de durée, pas de calendrier d’autorisations.
Un paiement de loyer par un tiers, sans avenant, n’en fait pas un locataire. Si vous encaissez le gérant « pour simplifier », vous mélangez les qualités : gardez le débiteur du bail, ou changez-le par un acte.
- Exigez le contrat de gérance ou d’affermage (projet) en même temps que l’identité du gérant.
- Croisez avec le bail : sous-location, cession, changement d’exploitant, destination.
- Décidez : refus, consentement écrit limité (durée, personne, usage), ou exigence d’un vrai transfert de bail.
- Côté courtage : si l’objet est une gérance, dites-le dans le titre et le premier paragraphe. Une régie qui reçoit un « dossier successeur » alors que le locataire ne part pas instruit le mauvais acte.
Ce que Fondzy affiche
Les annonces Fondzy portent en principe sur un commerce à la remise, donc une cession d’activité. Si le publicateur propose une gérance, il doit le dire dans la fiche (objet, durée, ce qui n’est pas vendu). Un titre « à vendre » pour une gérance trompe le repreneur et la régie.
Fondzy n’est pas partie au contrat de gérance, n’estime pas le fermage et n’obtient pas le consentement du bailleur. L’abonnement de publication ne change pas la nature juridique de l’opération.
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Questions fréquentes
La location-gérance suisse est-elle la même qu’en France ?
Non. En France, la location-gérance du fonds est une figure légale précise. En Suisse, on parle plutôt d’affermage ou de bail à ferme d’une exploitation (art. 275 ss CO), de contrat de gérance, ou de sous-location. Lisez l’acte, pas l’étiquette.
Le bailleur doit-il consentir à une gérance ?
Souvent oui. Le bail peut interdire la sous-location, la mise à disposition du local ou un changement d’exploitant. Une gérance n’est pas un transfert au sens de l’art. 263 CO : le locataire reste le vôtre. Elle peut en revanche s’analyser comme une sous-location (art. 262 CO) ou comme une violation du contrat. Faites qualifier l’acte : ce n’est pas une affaire « interne » au locataire.
Qui paie le loyer du local en gérance ?
En principe le locataire du bail, votre cocontractant. Le gérant lui verse un fermage ou une redevance. Si le gérant ne paie plus, le locataire reste tenu envers vous, jusqu’à résiliation ou transfert. Ne confondez pas la caisse du commerce et votre loyer.
Les licences suivent-elles le gérant ?
Elles sont en général personnelles ou liées à l’exploitant. Un gérant qui n’est pas en règle à son nom (denrées, débit) peut fermer le local tout en laissant le locataire titulaire du bail. Exigez le calendrier, comme pour une cession. Voir le guide restauration côté bailleur.
Le personnel passe-t-il au gérant ?
Cela dépend si l’on est en présence d’une reprise d’activité (qui peut emporter des contrats de travail) ou d’un simple mandat d’exploitation. Ne le traitez pas à l’oral. Faites qualifier par un professionnel.
Fondzy publie-t-il des gérances ?
Les fiches Fondzy décrivent en principe une remise d’activité. Si l’objet est une gérance et non une cession, le publicateur doit le dire clairement. Fondzy n’instruit pas le bail et n’est pas partie au contrat de gérance.